遂宁:“农地入市” 农村农民企业三方受益
初冬时节,位于遂宁市船山区河沙镇凤凰村的半隐山舍民宿迎来又一批游客。村民吴林珍在民宿负责客房清洁,说起如今的生活,她的脸上是藏不住的笑意,“多亏土地改革,现在我多了劳务报酬和土地分红两份收入。”
2023年3月初,自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,船山区被纳入试点。借着改革东风,船山区探索开展农村集体经营性建设用地入市试点工作,一块块“沉睡”的集体土地得以和国有土地一样顺利交易。
2023年6月,凤凰村两宗土地约15.6亩成功入市,成交总价分别为20.18万元和44.91万元,入市后的土地建设半隐山舍民宿、森林康养中心项目,进一步丰富村里的文旅业态。凤凰村也成为船山区“农地入市”改革首个“吃螃蟹”的村。
时隔一年多,这项改革为凤凰村带去了什么?船山区为此做了哪些探索?取得了哪些成效?
土地增值
沉睡的“农地”被唤醒
凤凰湖边,郁郁葱葱的绿从山间层层叠叠地渲染下来,将一排排古朴厚重的农房“拥抱在怀”,犹如一幅美不胜收的山水画。
好生态带来好发展,乡村旅游在这里搞得红红火火。每逢周末,前来游玩的游客络绎不绝。
2022年,凤凰村职业经理夏志鹏和村委会一道谋划引进企业发展业态,打造民宿经济,让游客“留下来”、百姓吃上“旅游饭”。然而,他们却在土地上卡了壳。
“企业考察多次,一直找不到合适的地块。村里闲置和低效利用的存量集体建设用地,例如废弃的厂房、仓库等,按规定不能从事非农建设。”严峻的现实摆在面前,夏志鹏很无奈。
对投资企业来说,农村闲置建设用地既不能上市交易,也不能抵押贷款,大家只能“望地兴叹”。
苦等一年,凤凰村迎来转机。2023年,船山区被纳入农村集体经营性建设用地入市试点。
农村集体经营性建设用地入市制度改革的基本思路,是在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,与国有土地同等入市、同权同价。
凤凰村根据改革试点要求,在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下,开始探索“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市路径。
改革之初,区自规局为凤凰村编制土地利用村级规划,全面摸排存量用地现状,出台土地管理、收益分配等制度,一系列举措打开了农地入市的“大门”。
农地改革离不开农民参与。村委会围绕“农地入市”这一主题,召开了好几次村民代表会议。
“是不是等于把土地给卖了?”每次大会上,最热门的话题永远是土地性质。“土地性质不变,20年使用权期满后还可以再次出让。”夏志鹏拿文件讲政策,一遍又一遍。
在区级相关部门协助下,确定了半隐山舍项目出让土地单价的底价。最终,35名村民代表全部签字,同意村集体经营性建设用地入市。
2023年6月6日,凤凰村集体经营性建设用地入市试点工作敲响第一锤,以凤凰村股份经济合作联合社作为入市主体,入市土地面积为4.84亩,由四川天穗农业集团有限公司拍下,出让年限为20年,出让价款20.18万元,规划用途为商业服务业用地,建设半隐山舍民宿。
同月,凤凰村另一宗土地10.77亩成功入市,由四川天穗农业集团有限公司拍下,出让年限为20年,成交金额为44.91万元,建设森林康养中心项目。
“农地入市”给凤凰村带来了什么?“最直接的变化就是土地大大增值了。”夏志鹏算了一笔账,以半隐山舍项目为例,“农地入市”后,出让单价为4.17万元一亩,每亩地一年以2085元交易。按照土地流转方式,以前村民每亩地一年流转费用为500元,土地资产收益较以往土地流转费增长3倍,且租赁时长为20年,更具稳定性。
“农地入市”严格执行土地所有权人集体决策程序,入市方式、途径、底价征求集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,入市后土地收益分配由村集体决策。
为了增加透明度,让入市程序更规范,凤凰村还建立“征求意见—形成方案—民主决议—公示监督—组织实施”集体土地资产处置程序。
农民增收
土地收益分配科学可持续
“农地入市”实现土地生金,出让的土地收益又将如何分配?按照规定,农村集体土地入市的收益需兼顾国家、集体和个人等多方利益。
自2023年7月起,村委会召集10多次村民代表大会,商议土地收益分配。
最终,村民代表大会商议,除去入市成本、土地增值收益调节金及相关税费后,剩下15.14万元属于农村集体经济组织所有,纳入农村集体资产统一管理,并从中提取25%作为村集体经济自留资金发展生产,剩余75%作为1组村民股份分红。村民实际土地资产分红每亩每年约1047元,保障了村集体可持续发展和农民持续增收。
船山区明确规定,入市调节金统筹用于农村基础设施建设、环境整治等,以反哺农村。
夏志鹏介绍,土地入市收益实现村集体实际分红每亩每年1564元,土地资产收益较以往增长2倍,“民宿酒店运营后,30多名村民在民宿务工,人均月增收2000余元。”
吴林珍坦言,“农地入市”后,不仅土地出让费用一次性结清,村民还参与土地资产的决策、分配,让他们更安心、放心。
“农地入市”与国有土地同权同价,提高了农民议价权,更多赋予了村民土地资产的决策和分配权。
农村兴旺
投资“活水”激荡发展涟漪
2023年底,半隐山舍开门迎客。如今,每逢周末,半隐山舍生意十分火爆,13间客房全部订满。近一年时间,半隐山舍盈利37万元,还带动10余名村民就业。
另一边,矗立在树林掩映间的森林康养项目于今年9月底正式营业。项目投资3800万元,是一家以轻奢度假、山寨特色文化为主题的精品庄园度假酒店。其推出的迷你酒咖、无边泳池等休闲项目成为市民争先打卡的网红地,预计年营业收入将实现800万元。
在企业看来,项目发展得好,归功于“农地入市”。“入市后,我们招拍挂所得的地更有保障,减少了用地纠纷,也方便我们办理不动产权证和其他手续。”四川天穗农业集团有限公司投资部副部长邹晓舟表示。
“农地入市”盘活了一个村,人流、物流、资金流汇聚,农村的发展空间打开了。
2023年,一笔100万元的中省财政项目资金下发到凤凰村。按照全区统筹,这笔费用作为村集体经济启动资金,以股金方式投入到半隐山舍运营,每年企业保底分红5.5万元给村集体经济。民宿盈利后,将进行二次分红。
2023年,凤凰村集体经济纯收入达40余万元,今年通过集体经营性建设用地入市、业态发展和劳务增收等,预计将突破50万元。
依托凤凰湖、雷洞山等资源优势,凤凰村聚焦民宿、餐饮、文旅等发展项目,引进“桐岸读水”“课耕山居”“凤凰湖畔”等住宿、餐饮等业态,带动实现旅游收入3750万元。
“‘农地入市’盘活了农村土地资源,降低了项目落地成本,增加了村集体经济收入,还为村民带来了‘家门口’就业的机会。”夏志鹏欣喜地说,这项“土改”实现了多方受益。
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